Il mercato delle quote dei fondi immobiliari quotati

I fondi comuni di investimento immobiliare chiusi sono stati istituiti con la legge 25 gennaio 1994, n.86. Con tale legge è nata quindi la prima categoria di fondi dedicata principalmente alla diffusione al pubblico. Il secondo passo legislativo, cha ha caratterizzato l’impianto normativo dello strumento è avvenuto con l’emanazione del D.Lgs 58/1998 definito Testo Unico della Finanza (TUF). Successivamente, ed in esecuzione della sopra citata delega, il Ministero del Tesoro ha emanato il DM 24/5/99 n.288, la Banca d’Italia i regolamenti 1/7/98 e 20/9/99 e la CONSOB la delibera 1/7/98 n.11522. Con la riforma, ed in particolare con il DM n.288, dunque, si affaccia sul mercato una seconda categoria di fondi immobiliari. Alla categoria dei fondi diffusi al pubblico (cosiddetti “retail”), infatti, si affiancano i primi fondi riservati. Si tratta di fondi destinati agli investitori istituzionali, che seguono principalmente la normativa sui fondi chiusi e i cui principali estremi della normativa di riferimento sono i seguenti: • Decreto legislativo n.58 del 24 febbraio 1998 (Testo Unico della Finanza – TUF); • Regolamento CONSOB n.11522, 1 luglio 1998 e n.11971, 14 maggio 1999; • Decreto del Ministero del Tesoro n. 468 dell’11 novembre 1998; • Decreto del Ministero del Tesoro n.288 del 24 maggio 1999 recante le norme e i criteri generali cui devono essere uniformati i fondi comuni di investimento; • Regolamento Banca d’Italia del 20 settembre 1999 recante disposizioni per le SGR; • Decreto del Ministro del Tesoro n.47 del 31 gennaio 2003, recante le modificazioni alle disposizioni sui fondi comuni riportate nel Decreto del Ministero del Tesoro n. 228 del 24 maggio 1999. In particolare, nel DM n. 47, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n.70 del 25 marzo 2003, si modifica il precedente regolamento del decreto del Ministero del Tesoro n.288/99, attuando le modifiche, delegate dal TUF ed introdotte per questi strumenti d’investimento dalla Legge 410/01. In sintesi le principali caratteristiche al momento previste dall’impianto normativo italiano sopra riportato sono le seguenti: • la gestione del fondo è affidata ad una società di gestione del risparmio (“SGR”); • l’investimento in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari deve essere in misura non inferiore ai 2/3 del valore complessivo del fondo. Detta misura è ridotta al 51 per cento qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito in misura non inferiore al 20 per cento del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare. I limiti di investimento indicati devono essere raggiunti entro ventiquattro mesi dall’avvio dell’operatività; • il patrimonio del fondo deve essere raccolto mediante un'unica emissione di quote, di eguale valore unitario, che devono essere sottoscritte entro il termine massimo di un anno a decorrere dalla data del nulla osta da parte della Consob alla pubblicazione del prospetto informativo; • l’indebitamento del fondo non può superare il 60 per cento del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari e il 20% degli altri beni • la durata del fondo non può essere inferiore a dieci anni e superiore a trenta. Da ultimo, ma non per importanza, per i fondi comuni di investimento immobiliare chiusi è previsto l’obbligo di quotazione in un mercato regolamentato; la relativa richiesta di ammissione delle quote alla negoziazione deve essere effettuata dalla SGR entro ventiquattro mesi dalla data di chiusura dell’offerta. E’ da rilevare inoltre come la recente normativa italiana (decreto numero 47 del Ministero dell’Economia del 31 gennaio 2003) abbia introdotto una nuova tipologia di fondi, cosiddetti “semi-aperti”, che offrono al risparmiatore la possibilità di sottoscrivere o riscattare le quote anche durante il periodo di vita del fondo, secondo cadenze semestrali, regolando tali operazioni al valore patrimoniale netto (NAV). In questo modo il legislatore italiano ha ritenuto di offrire al sottoscrittore, in analogia a quanto avviene in altri paesi europei, un’ulteriore possibilità di monetizzare il proprio investimento, senza attendere la chiusura del fondo, da affiancare a quella già prevista della negoziazione in Borsa. Ad oggi la diffusione di tale tipologia di fondi è ancora limitata e sul mercato italiano è presente solo un fondo di questo tipo.